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국토교통부 발표로 2020년 12월 18일 금요일 00:00시부터 부동산 규제지역이 추가되었습니다. 총 36곳의 조정대상으로 신규 지정되었으며 투기 과열지구도 1곳이 추가되었으며 일부  읍면의 경우 조정대상이 해제되었습니다. 추가 해제가 된 지역을 알아보고 교란행위 등의 고강도 조사는 어떻게 이루어질지 알아보겠습니다.

 

목차

     

     

    시장동향

     

    초저금리 및 풍부한 시중 유동성,  전세가율 상승 등으로택 매수 심리가 상승세로 전환되었으며 광역시와 대도시 등에서는 가격 상승과 더불어 외지인 매수 및 다주택자 추가 매수 등의 투기 가능성이 있는 이상 거래 비중이 증가하는 등의 일부 과열 양상이 나타나고 있습니다.

     

    특히 세금 회피 목적의 공시가 1억 미만의 저가 주택의 외지인 매수가 급증하여 가격이 급등하는 등 실수요자 보호 정책 훼손 및 피해사례도 확산되고 있습니다. 이에 따라, 시장 과열 확산을 조기 차단하고, 실 수요자 중심 주택 시장 질서 확립을 위하여 규제지역 추가 지정 및 투기 거래 단속 등의 신속한 조치 시행을 하기로 하였다고 합니다.

     

    [20.8~10월 -> 11월 주요 과열지역 매수자 특성 변화]

    지자체 주택 보유자 매수비율(%) 외지인 매수비율(%)
    2020.8월~10월 2020.11월 2020.8월~10월 2020.11월
    울산남구 47.5 50.3 18.3 23.3
    A단지 70.8 57.9 16.7 47.4
    천안 41.9 46.6 27.1 35.3
    B단지 47.1 62.5 82.4 87.5
    C단지 50.0 60.0 50.0 60.0
    창원 41.1 48.2 14.8 19.7
    D단지 33.3 54.5 16.7 27.3

     

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    조정대상지역 추가 지정

     

    조정대상지역 선정은 3개월 주택 가격 상승률이 물가상승률 1.3배를 초과 하는 등의 과열 우려가 있는 지역의 제반 상황을 종합적으로 체크하여 과열이라고 판단되거나 우려가 있는 지역을 추가 지정

     

     

    1. 3개월 주택 가격 상승률 > 해당 시도 물가상승률 1.3배
    2. 2개월 청약경쟁률 > 5:1
    3. 3개월 전매 거래량 > 전년 동기 대비 30%
    4. 주택보급률 전국 이하

     

    1번 안을 기본으로 하여 2,3,4가 공통으로 적용(1+2, 1+3, 1+4)되는 3가지기준을 바탕으로 하여 과열 지구를 선정하였다고 합니다. 금번에는 시장 상황을 감안하여 광역시와 인구 50만 이상 도시는 정량 조건충족 시 가급적 지정하고, 50만 미만 중소도시의 경우 상승률이 높고 인근 지역 연계성이 큰 경우 지정하였습니다.

     

    대상 참조

     

    조정대상 신규 지정안(출처 : 국토교통부)

     

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    투기 과열지구 지정

     

    창원의 경우 성산구, 의창구, 공동주택 밀집지역을 중심으로 주택 가격이 급등 중이며, 외지인 매수 비중 증가, 고가 신축 단 시 투자 및 구축과 더불어 갭 투자 증가 등의 사유로 전반적인 과열 양상을 보이고 있습니다. 12월 6일 창원시는  성산, 의창구에 대한 조정대상 지정을  건의하였으며 이에따라 성산구는 조정 대상으로 지정 예정이며 의창구는 가격은 급등 중이나신축단지 대부분 입주가 완료되어 청약경쟁률, 전매 거래량 비율 등 조정대상지역 정량 요건은 충족하지 못하나 투기과열 지구 지정 요건은 충족하여 동시 지정하여 시장관리를 강화할 계획입니다.

     

    지역.단지 최고신고가변화 거래량변화 매수비율(%) 매수비율(%)
    창원 ㄱ 단지 1.9억 -> 2.9억 3.3건 -> 33건 / 월 22.2 -> 56.3 22.2 -> 21.9
    창원 ㄴ 단지 1.5억 -> 2.1억 2.0건 -> 9건 / 월 50.0 -> 66.7 50.0 -> 66.7
    창원 ㄷ 단지 1.5억 -> 2.0억 1.0건 -> 5건 / 월 50.0 -> 66.7 0 -> 66.7

     

     

    투기과열지구 지정안

     

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    규제지역 현황 및 일부 읍면동 해제 상황

     

    6개월마다 기존 규제지역을 대상으로 가격 및 거래량 추이 등을 종합 검토하여 안정세가 확고하고 상승 가능성이 없다고 판단되는 일부 지역의 해제 여부를 검토 예정입니다.

     

    - 읍면동 단위 규제지역 지정가능 등 주택법을 12월 9일 본회의 의결하여 금년말 실행 예정이며 취지를 감안하여도, 농 복합 등 지역 내 여건 차이가 현격한 경우 읍면 위주로 지정대상에서 제외하겠습니다.

     

    - 기존 조정대상지역 중 전국 평균보다 상승률이  낮고 최근 급등 사례도 없는 일부 지역은 상세 조사(10월~12월), 주택  분포 거래량 및 지역 현황 분석 등을 거쳐 향후 추가 상승 여지가 낮다고  판단되는 일부 읍면을 해제하기로 하였습니다.

     

    <인천 중구(을왕 남북 덕교 무의동) 양주시(백석읍, 남 광적 은현면), 안성시(미양 대덕 양성 고삼 보개 서운 금광 죽산 삼죽면)>

     

    201218기준 규제지역 지정현황(출처 국토 교통부)
    201218기준 규제지역 지정현황 주석(출처 국토 교통부)

     

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    조정대상지역 및 투기과열지구 지정 효과

     

    조정대상지역 및 투기과열지구 지정효력은  2020년 12월 18일 00시부터 발생합니다.

     

    조정대상지역에는 세제 강화(다주택자 양도세 중과 장기보유 특별공제 배제, 조정대상지역 내 2 주택 이상 보유자 종부세 추가과세 등)

     

    금융규제 강화(LTV:9억 이하 50%, 초과 30%) 적용,주택구입 시 실거주 목적 외 주담대 원칙 금지 등) 청약규제 강화 등이 적용되며

     

    투기과열지구에는 정비사업 규제 강화(조합원 지위양도 및 분양권 전매제한 등), 금융규제 강화(LTV:9억 이하 40%, 초과 20% 등) 적용, 주택구입 시 실거주 목적 제외 주담대 원칙 금지 등), 청약규제 강화 등이 적용

     

    <LTV=주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율>

     

    규제지역 지정기준
    규제지역 지정효과

     

     

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    실거래 조사 및 합동점검

     

    국토부는 조정대상지역 지정과 함께, 주요 과열지역에 대한 고강도 실거래 조사 및 중개사무소 현장 단속에 착수하였습니다. 최근 과열 지역의 거래 신고분 중 주택 구입자금 조달의 적정성 등을 살펴볼 필요가 있는 거래는 실거래 조사에 착수 불법 탈법 행위에 대 한 집중 점검을 실시하게 됩니다.

     

    조사지역은 주요 과열 지역인 창원, 천안, 전주, 파주, 울산, 부산, 광주 대구 등이며 그중 단기간 실거래가와 거래량이 급증하는 과열 양상이 뚜렷한 곳 위주로 조사 예정입니다.

     

    조사 기간은 20년 12월~21년 3월(필요 시연장 가능)  동안 외지인의 투기성 주택 매수건, 미성년자 편법증 여 의심거래, 업, 다운계약 의심거래 등을 중심으로 정밀조사 진행 예정입니다.

     

    <실거래 신고 내용을 기초로 거래 신고법 위반 탈세 대출규정 위반 조사>

     

    자금출처상 편법 증여 등 탈세 의심 사레는  국세청 통보 대출금의 용도 외 유용 편법대출 의심 시  금융위, 금감원 등 통보, 명의신탁 약정등 부동산 범죄행위 의심사례는 관할 경찰청 통보 또는 직접 수사 등의 실효적 조치 예정입니다.

     

    최근 부동산 거래 신고법 시행령 개정으로 이번 규제지역으로 지정된 지역 내에서 주택을 거래할 경우 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출 하고 있어 자금출처 조사 등 투기 수요의  실효적 차단이 가능할 것으로 예상됩니다.

     

    이와 함께 국토부 및 관련 지자체(시도군구)는 20년 12월 18일부터 국토부, 지자체 담당자, 특별사법경찰관 등 전체 100여 명 (국토부 15명, 지자체 8~90명)으로 구성된 부동산 시장 합동 점검반을  가동하게 됩니다.

     

    창원 천안 전주 파주 울산 부산 광주 대구 등 주요 과열지역의 중개사무소 등을 줌 팀으로 집값 담함 등부동산 거래질서 교란행위불법 중개행위 및 불법중개행위를 현장에서 집중 단속할 계획입니다.

     

    위법사항 확인 시 공인중개사 자격취소 정지 영업정지등 행정처분수사 고발조치를 진행할예정입니다.

     

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    마무리

     

    블로그 포스팅을 하다 보니 저도 자동적으로 공부가 되었습니다. 1차 조정대상지역 선정 후 주변 지역이 반사 이익을 누렸으며이미 가격이 오른 상태에서 2차를 진행한 결과 앞으로의 가격조정은 가능하겠으나 기존의 올라버린 부동산의 기존 처리 과제가 지속적인 고민이 될듯합니다. 처음부터 규제를 전 지역으로 하고 LTV를 소득 수준에 따라 재분배를 한다던가 하는 디테일이 부족해서 아쉬움이 나타납니다.

     

    전체적인 글은 한번 정도 읽어보시면 도움이 되실 것 같아 정리해봤으며필요시는 본인이 거주하시는 지역의 신규 지정 체크 및 지정 효과만 보셔도 도움이 될 듯합니다. 2가지만 붙여서 아래 다시 붙이겠습니다. 이런 규제나 규정은 알면 알수록 힘이 되는것 같아 포스팅을 하면서도 즐겁습니다.

     

    오늘도 읽어주셔서 감사드립니다!!!

     

    행복한 주말 보내세요

     

     

    규제지정현황과 지정효과

     

     

     

     

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